입체공원 도입에 속도 내는 서울시… 정비사업 사업성 개선

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높이 규제 완화·입체공원 제도 시행

임한상 기자 기자페이지 + 입력 2025-05-22 11:32:19

서울시가 정비사업 활성화를 위해 ‘입체공원’ 제도를 도입하고 높이 규제지역의 공공기여 부담을 완화한다. 입체공원은 건축물 상부 공간을 활용해 주택용지를 늘리고 용적률 인센티브까지 제공하는 방식이다. 그동안 사업성이 낮아 지연됐던 재개발·재건축 사업에 숨통이 트일 것으로 기대되며 주택공급 속도도 빨라질 전망이다.

서울시는 최근 ‘2030 서울시 도시·주거환경정비 기본계획’ 변경안을 도시계획위원회 심의를 통해 수정 가결했다고 22일 밝혔다. 변경안의 핵심은 크게 두 가지다. 첫째, 고도제한 등으로 높이 규제를 받는 지역에서의 공공기여율 산정 방식을 합리적으로 개선한 점이다. 둘째는 민간 사업부지나 건축물 상부 공간에 공원을 조성할 수 있도록 한 ‘입체공원’ 제도 도입이다.

기존에는 용도지역을 상향할 경우 일률적으로 10%의 공공기여율이 적용됐다. 하지만 앞으로는 실제 추가로 확보 가능한 용적률만큼만 공공기여 비율이 계산된다. 예컨대 1종 일반주거지역에서 2종으로 종상향돼 용적률이 200%에서 250%로 늘어나더라도 높이 제한으로 실제 적용 가능한 용적률이 220%에 그친다면 추가된 20%에 대해서만 기여율이 산정돼 실질 부담은 4%에 그친다.

여기에 주목받는 것이 바로 ‘입체공원’ 제도다. 입체공원은 기존처럼 지상에만 공원을 조성하는 것이 아니라 건물 옥상이나 상부 구조물, 고가 공간 등을 활용해 입체적으로 공공 녹지와 커뮤니티 공간을 만드는 방식이다.

이 공간은 공원 면적으로 인정되며 대지면적에서 제외되지 않기 때문에 사업자 입장에서는 더 많은 주택을 공급할 수 있는 이점을 갖는다. 더불어 입체공원 설치에 비례해 용적률 완화 인센티브도 제공돼 사업성은 더욱 개선된다.

서울시는 입체공원 도입으로 도시 내 공공성과 민간 개발의 균형을 맞출 수 있을 것으로 기대한다. 특히 도심 내 부족한 녹지 공간을 효율적으로 확보하는 동시에 정비사업의 수익성과 속도 모두를 끌어올릴 수 있다는 점에서 주목받고 있다.

하지만 우려도 존재한다. 입체공원이 실제로 시민들에게 얼마나 개방적이고 접근 가능한 공간이 될 수 있을지에 대한 논의가 필요하다. 옥상이나 고가 구조물 위에 설치되는 만큼 이용자의 접근성과 안전, 유지관리 문제가 제기될 수 있기 때문이다. 또한 일부에서는 입체공원이 민간 사업자의 개발이익을 과도하게 키우는 수단으로 변질될 가능성을 지적하며 이에 따른 공공기여의 적정성과 투명한 심사 기준 마련이 시급하다고 본다.

서울시는 이러한 우려를 반영해 공공성과 사업성의 균형을 맞추는 정책 설계를 강조하고 있다. 입체공원 조성에 따른 인센티브 제공 시에도 심사 기준과 절차를 엄격히 적용해 개발이익이 과도하게 치우치지 않도록 하겠다는 방침이다.

한편 이번 정비계획 변경안에는 역세권 지역의 준주거 종상향 기준 구체화, 주민동의 없이도 도시계획위원회 심의를 먼저 받을 수 있도록 하는 ‘재개발 선심의제’ 도입 등도 포함됐다. 서울시는 이러한 절차 개선을 통해 정비구역 지정까지 걸리는 기간을 평균 6개월가량 단축할 수 있을 것으로 기대하고 있다.

서울시 관계자는 “주택공급 확대를 위해 정비사업의 제도적 장벽을 낮추는 데 집중하고 있다”며 “입체공원을 비롯한 새로운 방식의 공공기여 모델이 서울의 주거환경 개선에 실질적인 도움이 되길 기대한다”고 전했다.

임한상 기자 hsrim@skyedaily.com 기자페이지 +

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