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취득세 중과
10월16일부터 조정대상지역 내 주택 취득 시 취득세율이 대폭 인상되었다. 1주택자(시가 6억 원 초과)는 기존 1~3%에서 4%로, 2주택자는 8%, 3주택자 및 법인은 12%로 세율이 적용된다. 예를 들어, 10억 원 주택 취득 시 1주택자는 4000만 원, 2주택자는 8000만 원, 3주택자는 1억 2000만 원의 취득세를 부담한다. 10월15일까지 매매계약 체결 및 계약금 지급이 완료된 경우에는 중과가 면제된다.
양도세 중과
조정대상지역 내 다주택자 양도 시 양도소득세 기본세율(6~45%)에 20%~30% 추가로 중과세율이 적용된다. 다만 현재는 2026년 5월 9일까지 중과가 한시적으로 유예되고 있다. 예를 들어, 20억 원 주택 양도 시 양도차익 10억 원 기준, 현재 최대 45% 세율로 약 4억 5천만 원을 내던 다주택자가 유예 종료 후 중과(65%) 적용 시 6억 5천만 원을 부담한다. 한편, 장기보유특별공제(최대 80%)는 1주택자 중심으로 적용되며, 규제지역으로 새로 추가된 지역의 다주택자는 장기보유공제 혜택이 사라진다. 이는 고가 주택 보유자의 세후 수익을 크게 줄이는 요인이 될 것이다.
또한 국세청은 강남 4구 등 한강벨트 고가 아파트(30억 원 초과), 외국인·연소자 거래, 부담부 증여에 대한 자금 출처 전수조사를 강화한다고 밝혔다. 자금 출처 소명은 철저한 문서화가 생명이다. 은행 대출 계약서, 예금 입출금 내역, 근로소득 원천징수영수증, 사업소득 신고서 등으로 자금 출처를 명확히 증빙해야 한다. 부모한테 자녀에게 자금 이전은 특별히 증빙할수 없다면 과세관청은 증여로 추정한다. 대여금으로 인정받으려면 대여해준 자가 비영업대금이자 수입을 매달 세무서에 신고해야 한다.
하지만 이를 현실적으로 실행하기는 어렵기 때문에 최소한 대여금의 대한 이자를 꼬박 입금하여야 최소한 증여가 아닌 대여금으로 인정받을수 있을 것이다. 대여금의 상환 내역(은행 이체 기록, 상환 계약서)을 5년간 보관해 추징 리스크를 줄여야 한다는 것이다.
한편, 토지거래 허가구역 내 증여는 실거주 목적 등 허가 요건을 충족해야 하며, 자금조달계획서에 대출과 소득 비율을 명확히 기재해 허가와 소명을 동시에 대비해야 한다. 자금 흐름을 체계적으로 정리하고, 소명 지연으로 인한 가산세를 방지하려면 사전 검토가 필수이다.
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