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“현재의 부동산시장을 한마디로 표현하면 ‘불확실성의 시대’입니다.”
김인만 부동산 전문가는 최근 시장 상황을 이렇게 표현했다. 금리·경기침체 그리고 정치적 불확실성까지 여러 변수가 복합적으로 얽혀 있는 상황에서 그는 이러한 요소들이 시장에 어떤 영향을 미치는지 조목조목 설명했다.
그는 “특히 부동산시장에서 가장 꺼리는 것은 불확실성입니다. 사람들은 안정적인 상황에서 더 과감한 선택을 하지만 예측 불가능한 상황에서는 관망하려는 경향이 강합니다”고 말했다.
“이 팽팽한 균형을 깨는 것은 결국 변수입니다. 금리·경기 상황·정책 변화 등이 시장 심리를 움직이는 핵심 요인입니다.”
김 전문가는 부동산경제연구소 소장을 맡고 있고 유튜브 채널 김인만의 부다방TV와 함께 부동산중개법인 ‘부다방’을 운영 중인 부동산 전문가다. 부동산 플랫폼 부동산R114 VIP 상담위원·한국개발연구원(KDI) 자문위원으로도 활동했다.
현재 부동산시장에서 가장 중요한 변수는 무엇이라고 보십니까
“금리가 가장 큰 변수입니다. 부동산시장에서 금리는 집값에 직접적인 영향을 미치는 요소입니다. 금리가 내려가면 대출 부담이 줄고 매수 심리가 살아나죠. 반대로 금리가 올라가면 매수 심리는 위축됩니다. 특히 2022년처럼 금리가 급격히 상승했을 때는 집값이 가파르게 떨어졌습니다.”
그렇다면 현재의 금리 상황은 어떻게 분석할 수 있을까요
“지금은 금리인하 기대감이 존재하지만 불확실성이 여전합니다. 중앙은행이 이미 두 차례 금리를 인하했지만 앞으로 추가 인하가 이루어질지는 지켜봐야 합니다. 만약 인하가 지연되거나 금리가 다시 상승할 경우 시장은 또다시 요동칠 가능성이 큽니다.”
금리 외에 시장에 영향을 미치는 요인이 있다면
“경기침체 우려도 큰 변수입니다. 이미 경제가 침체 국면에 진입했다고 봅니다. 경기 상황에 따라 대출 규제 완화나 정책 변화가 있을 수 있는데 이는 부동산시장에도 큰 영향을 미칩니다. 경기침체가 장기화되면 시장에 부정적인 심리가 확산될 수밖에 없습니다.”
매수자와 매도자 팽팽한 줄다리기
김 전문가는 매수자와 매도자 간의 심리가 현재의 시장을 가장 극명하게 드러낸다고 강조했다. 그는 “매도자는 가능한 한 높은 가격에 팔고 싶어 하고 매수자는 최대한 낮은 가격에 사고 싶어한다”며 “이런 줄다리기가 지금의 거래 절벽을 만들고 있다”고 말했다.
그는 이어 “특히 2026년 서울의 입주 물량이 부족할 것으로 예상되면서 매도자들은 ‘지금 급매로 팔 이유가 없다’는 심리가 강하다”고 설명했다. 반면 매수자들은 단기 급등에 대한 피로감과 대출 규제로 신중한 태도를 유지하고 있다.
여기에 더해 정치적 불확실성 역시 부동산시장의 주요 변수로 작용하고 있다. 최근 등장한 ‘계엄 상황’ 논란을 그는 예로 들었다.
“계엄 같은 정치적 불확실성은 시장의 심리에 큰 영향을 미칩니다. 이런 상황이 발생하면 시장 참여자들은 의사결정을 유보하고 관망하는 태도를 보이게 됩니다. 매수자들은 불확실성을 이유로 발을 빼고 매도자들 중 일부는 불안감을 느껴 급매물을 내놓기도 합니다. 결국 이런 불확실성은 단기적으로 시장을 하향 안정화시키는 방향으로 작용할 가능성이 큽니다.”
정치적 변수와 부동산시장
김 전문가는 정치적 변수와 부동산시장의 관계를 심층적으로 설명했다.
“과거에도 정치적 불안정은 부동산시장에 영향을 미쳤습니다. 예를 들어 2016년 박근혜 전 대통령 탄핵 정국 당시에도 부동산시장은 조정기를 겪었습니다. 도널드 트럼프 미국 대통령 당선인이 2017년 첫 당선될 때도 초기에는 큰 변동이 있었지만 이후 안정화 과정을 거쳤습니다. 결국 이런 변수들이 시장에 미치는 영향은 단기적일 가능성이 큽니다.”
그러나 김 전문가는 정치적 불확실성이 지속될 경우 시장의 타격이 더 커질 수 있다고 경고했다. “정치적 상황이 장기화되거나 경제와 직결되는 정책적 혼란이 발생할 경우 부동산시장은 더 큰 타격을 받을 수 있습니다.”
이런 복잡한 변수들 속에서 부동산시장 참여자들은 어떻게 대처해야 할까요
“가장 중요한 것은 차분하게 자신의 상황에 맞는 선택을 하는 겁니다. 단기적인 불확실성에 휘둘리기보다는 장기적인 관점에서 접근해야 합니다. 정치적 상황이든 경제적 상황이든 결국에는 안정화되기 마련입니다. 따라서 지나치게 불안감을 느껴 매도하거나 반대로 불확실한 상황에서 무리하게 매수하는 것은 피해야 합니다.”
그는 이어 “특히 지금 같은 때는 자신이 감당할 수 있는 범위 내에서의 보유 전략이 중요하다”고 강조했다.
“부동산은 단순히 ‘언제 사느냐’의 문제가 아닙니다. ‘얼마나 오래 보유하느냐’가 진정한 가치를 결정합니다. 최소 7년 이상 보유하면서 시장의 변동성을 견뎌 낼 수 있는 전략을 세우세요.”
정치적 불확실성이 해소된 후 시장의 흐름은 어떻게 될까요
“불확실성이 해소되면 시장은 다시 안정화됩니다. 특히 서울 같은 경우 입주 물량이 부족하기 때문에 장기적으로는 반등 가능성이 높습니다. 따라서 불확실성이 해소되기 전까지는 조급함을 버리고 시장을 지켜보는 태도가 필요합니다.”
김 전문가는 “부동산시장은 단순히 자산을 사고파는 곳이 아니라 인간의 심리가 집약된 공간”이라고 말했다. 그는 시장 참여자들에게 불확실성 속에서도 냉정함을 유지하며 자신의 기준에 맞는 선택을 하기를 당부했다.
“결국 시장의 흐름에 흔들리지 않고 자신만의 원칙을 세우는 것이 부동산시장에서 성공하는 가장 좋은 방법입니다.”
◆ 프로필
△ 1971년 경북 포항 출생
△ 김인만부동산경제연구소 대표
△ 부동산중개법인 부다방 대표
△ 김인만의 부다방TV 유튜브 채널 운영
△ KDI(한국개발연구원) 부동산 자문위원
△ 부동산R114의 VIP 상담위원
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