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다주택자에게는 양도소득세 중과세율이 적용되고 있다. 이로 인해 세 부담이 커지자 매매 대신 증여를 선택하는 사례가 점차 늘고 있다. 하지만 주택 증여는 단순히 소유권을 넘기는 걸로 끝나지 않는다. 누가 증여세를 내는지, 증여받은 재산을 다시 돌려주는 일이 생기는지에 따라 예상치 못한 세금 문제가 생길 수 있다.
예를 들어 보자. 주택 두 채를 가진 강증여 씨는 아들의 결혼을 앞두고 고민에 빠졌다. 한 채를 팔아 자금을 증여할지, 아니면 주택 자체를 증여할지를 두고 계산기를 두드린 끝에 양도세 중과 부담을 피하기 위해 집을 증여하기로 결정했다. 하지만 문제가 하나 있었다. 아들이 증여세를 낼 능력이 없었던 것이다. 결국 강증여 씨가 아들을 대신해 증여세를 납부하게 된다. 그런데 이후 상황이 바뀌었다. 아들의 결혼이 취소되면서 주택을 다시 돌려받는 일이 생겼다. 이럴 때는 과연 어떤 세금 문제가 생길까.
먼저 증여세 대납 문제부터 짚어 보자. 세법은 ‘완전 포괄주의’ 원칙을 따른다. 형식보다 실질을 본다는 얘기다. 증여자가 증여세를 대신 내 줬다면, 수증자 입장에서는 채무를 면제받은 셈이 된다. 즉, 또 하나의 증여가 발생한 것으로 간주해 추가로 증여세가 부과된다. 결국 처음 증여한 집의 가액과 대납한 세금을 합산해서 다시 과세가 이루어진다. 물론 중복 과세를 막기 위해 이미 낸 세금은 공제된다.
단, 증여자가 연대 납세 의무자라면 얘기가 조금 달라진다. 이 경우에는 원래 납세 책임을 진 사람이 세금을 낸 것이므로 별도의 증여로 보지 않는다.
그렇다면 증여받은 재산을 다시 돌려주는 경우는 어떨까.
증여받은 재산을 다시 돌려주는 경우 세법은 반환 시점을 기준으로 과세 여부를 판단한다. 만약 강증여 씨가 증여일로부터 3개월 이내에 집을 돌려받았다면 증여 자체가 없었던 것으로 간주되어 증여세는 부과되지 않는다. 하지만 신고 기한인 증여일로부터 3개월이 지난 후에 반환했다면 얘기가 달라진다. 신고 기한이 지난 뒤 3개월 이내에 반환했을 경우에는 아들이 납부했어야 할 증여세는 그대로 과세되지만 반환한 집은 과세 대상에서 제외되어 일부 구제가 가능하다.
문제는 반환 시점이 이보다 더 늦는 경우다. 만약 결혼 취소가 예상보다 늦어져 집을 돌려받은 시점이 증여일로부터 6개월이 지난 상황이라면 그 반환은 새로운 증여로 간주된다.
이 경우 집을 다시 받은 강증여 씨에게도 증여세가 부과된다. 즉, 하나의 주택을 두고 부모와 자식이 번갈아 증여세를 부담하게 되는 셈이다. 특히 반환 재산이 주택이 아닌 현금이라면 동일성 확인이 어려워 과세 제외 자체가 원천적으로 불가능하다. 단순한 가족 간 재산 이동이라 해도 시기와 형식을 놓치면 세금이 눈덩이처럼 불어날 수 있다.
증여세는 부의 무상 이전을 매우 넓게 보고 과세한다. 단순히 ‘집을 줬다’는 게 문제가 아니라 누가 세금을 냈는지, 다시 돌려줬는지, 언제 돌려줬는지에 따라 세금이 확 달라진다. 이런 부분을 놓치면 오히려 세 부담이 더 커질 수 있다. 또한 부동산 가격 상승이나 증여자·수증자의 재산 변동 등 외부 요인도 증여세 부담에 영향을 미칠 수 있기 때문에 사전에 신중히 검토해 확인하고 증여하도록 해야 할 것이다.
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