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최근 개인 부동산 임대사업자들 사이에서 법인전환에 대한 관심이 높아지고 있다. 성실신고 확인제도 강화로 부동산임대업의 기준 수입금액이 7.5억 원에서 5억 원으로 낮아지며 대상자가 늘어났기 때문이다. 이에 높은 세 부담과 복잡한 신고 절차의 부담을 덜기 위해 법인전환을 검토하는 사업자가 많아졌다. 이번 칼럼에서는 법인전환의 필요성, 장단점, 그리고 고려해야 할 점을 알기 쉽게 정리한다.
왜 법인전환을 고려할까
개인사업자와 법인사업자는 세금 체계에서 큰 차이가 있다. 개인사업자는 임대소득과 이자·배당소득을 합산해 종합소득세를 내며, 소득에 따라 6.6%~41.8%의 누진세율이 적용된다. 고소득자는 건강보험료, 주민세 등까지 더해져 소득의 절반 가까이를 세금으로 낼 수 있다.
반면, 법인사업자는 과세표준 2억 원까지 10%, 초과분 22%의 법인세를 내며 대표는 임대소득을 근로소득, 배당소득, 퇴직소득으로 분산해 세 부담을 줄일 수 있다.
건강보험료도 법인전환의 매력이다. 개인사업자는 소득과 재산에 따라 높은 지역가입자 보험료를 내지만, 법인 대표는 직장가입자 자격으로 낮은 급여 기준의 보험료를 적용받는다. 이러한 절세 효과로 법인전환은 매력적인 선택지가 되고 있다.
법인전환의 장점
법인전환은 세금 절감 외에도 여러 이점을 갖고 있다. 부동산을 법인에 넘길 때 양도소득세를 즉시 내지 않아도 되며, 이는 법인이 부동산을 매각할 때 내면 된다. 신설 법인의 부동산 취득 시 취득세가 면제돼 초기 비용도 절감된다. 단, 신설 법인의 경우에도 농어촌특별세는 납부해야 한다.
자산 관리도 편리해진다. 법인이 임대계약의 주체가 되어 여러 부동산을 통합 관리할 수 있고, 소액 지분 이동으로 증여나 매매 시 추가 비용이 들지 않는다. 상속 계획에서도 주식 분할 증여를 통해 상속세를 절감할 수 있다.
법인전환의 단점과 주의점
법인전환은 자금 사용의 제약이 크다. 개인사업자는 자금을 자유롭게 사용할 수 있지만, 법인 자금을 개인 용도로 쓰면 ‘가지급금’으로 간주돼 추가 세금이 부과된다. 법인은 상법에 따라 의사결정 시 서류를 갖추고 절차를 준수해야 하므로 운영이 복잡하다.
상속과 증여를 고려할 때도 주의가 필요하다. 부동산 비중이 높은 법인의 주식은 ‘특정주식’으로 분류돼 양도 시 세율이 6.6%~41.8%로 높아질 수 있다. 이럴 때는 부동산 비율 조정이나 주식 분할 증여 전략이 필요하다. 부동산 평가액이 높으면 주식 가치가 올라 상속세 부담이 커질 수 있으니 현물출자 대상을 신중히 검토해야 한다.
법인전환은 세금과 보험료 절감, 자산 관리 효율화, 상속 계획에 유리하지만 자금 사용에 대한 제약과 운영의 복잡성, 상속·증여 시 세 부담 가능성을 고려해야 한다. 전문가와 상담해 사업 규모, 자산 구조, 장기 계획을 종합적으로 검토한 뒤 결정하는 것이 중요하다.
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