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영하 10도 안팎의 강추위가 이어진 20일 오후, 기자가 찾은 서울 송파구 신천동 신축 대단지 ‘잠실 르엘’은 입주민을 맞이하느라 분주했다. 단지 외곽 조명은 이른 시간부터 켜져 있었고, 화단과 보행로 곳곳에서는 조경 마무리 작업이 한창이었다. 이삿짐을 실은 트럭들이 연이어 단지로 들어섰고, 정문과 측면 출입구를 오가는 입주 차량 행렬도 눈에 띄었다.
단지 앞 상가에는 이동통신사·카페·베이커리 등 입점 안내 현수막이 걸려 있었다. 단지 내부 곳곳에는 ‘입주를 진심으로 축하합니다’라는 문구가 적힌 현수막도 내걸렸다. 입주 첫날 분위기를 상징하듯, 단지 곳곳엔 입주지원센터로 향하는 안내 표지판이 설치돼 있었다. 두꺼운 외투로 중무장한 입주민들은 서류 봉투를 손에 쥐고 센터로 발걸음을 재촉했다.
입주지원센터 내부는 사실상 작은 ‘시장’ 같았다. 이동통신사와 렌탈업체 부스가 입구부터 줄지어 자리했고, 업체들은 사은품을 내세워 가입·계약 상담을 이어갔다. 지하 주차장에도 입주민 혜택을 내건 청소·렌탈·유통업체들이 부스를 차려 놓고 상담을 진행했다.
입주 절차가 본격적으로 시작되자 분위기는 더 달아올랐다. 조합원 확인 창구 앞에는 번호표를 받기 위한 줄이 길게 늘어섰고, 키 불출과 서류 접수 차례를 기다리는 입주민들로 대기 공간은 빠르게 채워졌다. 연령대는 다양했지만, 신혼부부보다는 중·장년층 비중이 확연히 높았다.
현장에서 만난 60대 조합원 A씨는 “여기까지 오는 데 7년 넘게 걸렸다”며 “재건축 과정이 정말 쉽지 않았다. 민원부터 이주, 분담금 얘기까지 매번 고비였는데, 단지 들어오니까 그 시간이 한 번에 정리되는 느낌”이라고 밝혔다.
잠실 르엘은 지하 3층~지상 35층, 13개 동, 총 1865가구 규모의 대단지다. 분양 당시 ‘10억 로또’라는 별명이 붙을 정도로 시세 차익 기대가 컸다. 실제 1순위 청약에서 평균 631대 1 수준의 경쟁률을 기록하며 단기간 완판됐다.
다만 높은 기대감 뒤에는 뚜렷한 진입장벽도 존재했다. 정부의 6·27 대책 이후 강남권에서 처음 분양된 단지로, 주택담보대출 한도가 6억원으로 제한되면서 당첨자들은 전용 74㎡ 기준 최소 12억원 안팎의 현금을 마련해야 했다. 결과적으로 실수요 중심 시장으로 재편되며 ‘현금 여력’이 입주자 구성을 좌우했다는 분석이 나온다.
잠실 르엘 인근 공인중개사 A씨는 “매매가가 워낙 높아 대부분은 전세 거래로 들어온다”며 “30평대 매매가가 45억~50억원이라면 전세가는 40% 수준인 14억~16억원 사이”라고 말했다. 다른 공인중개사 B씨도 “매물이 거의 없는 수준”이라면서도 “준월세보다는 전세 거래 비중이 높다”고 전했다.
잠실 르엘의 핵심 경쟁력은 입지다. 잠실역(2·8호선), 잠실나루역(2호선), 송파나루역(9호선)을 모두 도보권으로 이용할 수 있는 이른바 ‘트리플 역세권’이며 롯데월드몰·백화점, 석촌호수, 한강공원 등 생활 인프라도 촘촘하다.
잠실에서만 30년째 거주중이라고 밝힌 입주자 50대 B씨는 “잠실에서 신축은 진짜 희소해졌는데, 동선이 편하고 커뮤니티 시설이 잘 돼 있어서 만족한다”며 “차를 거의 안 타는데 잠실역, 잠실나루, 송파나루 다 걸어서 갈 수 있는 입지 조건이 가장 맘에 든다”고 했다.
이 같은 입지 프리미엄 속에 가격 흐름도 상징성을 갖기 시작했다. 전용 84㎡ 타입의 거래가격은 지난해 하반기부터 빠르게 올라 일부 거래가 40억원선 이상으로 형성됐다. 공인중개사 C씨는 “건너편 파크리오는 30평대가 30억~31억원 사이인데 르엘은 48억원까지 갔다”며 “레이크팰리스, 파크리오, 리센츠 등 주변 단지들도 신축 가격 상승 흐름을 따라 호가를 올리는 경향이 있다”고 귀띔했다.
그러나 단지의 열기와 달리 인근 부동산 시장은 조용했다. 기자가 둘러본 르엘 인근 상가 공인중개업소들은 대체로 한산했고, 현장 중개업소 관계자들도 “입주 시작이 거래로 이어지는 분위기는 아니다”라고 입을 모았다. 한 중개업소 대표는 “송파는 거래 자체가 규제와 경기 영향으로 눌려 있다”며 “입주가 시작됐다고 해도 매물이 거의 나오지 않는다”고 말했다. 이어 “신축이 호가를 끌어올리면 주변 단지들이 이를 참고하는 흐름은 있지만, 거품이 많다는 인식 때문에 실제 거래로 이어지는 모습은 제한적”이라고 덧붙였다.
통상 대단지 입주가 시작되면 전세 물량이 늘어 주변 전셋값이 하락하는 이른바 ‘입주장 효과’가 나타난다. 하지만 최근엔 이런 공식이 잘 작동하지 않는 분위기다. △실거주 의무 강화 △토지거래허가구역 지정 △대출 규제가 동시에 작동하면서 임대 물량 자체가 시장에 풀리기 어렵고, 전세의 월세화 흐름도 겹친 탓이다. 한 중개업소 대표는 “잠실 르엘과 잠래아(잠실 래미안 아이파크)는 토지거래허가구역이라 갭투자가 불허된다”며 “잔금을 치르기 위한 실소유자들이 전세로 내놓는 매물이 대부분”이라고 전했다.
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