)
서울 아파트 경매시장이 다시 뜨겁게 달아오르고 있다. 정부의 고강도 부동산 규제로 서울 전역이 토지거래허가구역(토허구역)으로 묶이면서, 실거주 의무 부담을 피할 수 있는 ‘경매’로 주택 수요가 몰린 영향이라는 분석이 나온다. 낙찰가율은 3년 6개월 만에 최고치를 찍었고, 열기는 강남 3구를 넘어 양천·성동·강동 등 비(非)강남권으로 확산하는 양상이다.
13일 경·공매 데이터 전문기업 지지옥션 등에 따르면 지난달 서울 아파트 경매 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 102.9%로 집계됐다. 이는 2022년 6월(110.0%) 이후 3년 6개월 만에 최고치다. 낙찰가율이 100%를 넘었다는 것은 감정가보다 높은 가격에 낙찰되는 물건이 늘었다는 의미로, 시장의 매수 심리가 강하다는 신호로 해석된다.
경매 진행 건수는 127건으로, 지난해 7월(279건) 이후 5개월 연속 감소했다. 낙찰률은 42.5%로 전월(50.3%) 대비 7.8%포인트 하락했다. 물건 자체는 줄어드는 반면, ‘좋은 물건’에 대한 경쟁이 집중되며 낙찰가율이 치솟는 전형적 과열 패턴이 나타난 셈이다. 평균 응찰자 수도 6.7명으로 전월(7.3명) 대비 소폭 줄었지만, 핵심 지역은 여전히 수십 명이 몰리는 사례가 이어졌다.
자치구별로는 양천구가 낙찰가율 122.0%로 전국 최고 수준을 기록했고, 성동구(120.5%), 강동구(117.3%)가 뒤를 이었다. 강남권이 아닌 지역이 낙찰가율 상위권을 ‘싹쓸이’하며 경매 열풍이 비강남으로 이동하고 있다는 점이 특징이다. 그간 약세였던 도봉구(92.7%)와 노원구(90.8%)도 각각 전달 대비 16.7%포인트, 6.2%포인트 상승하며 반등세를 보였다.
실제 현장에서는 낙찰가가 매매 최고가를 웃도는 사례도 확인된다. 성동구 ‘금호두산’ 전용 59㎡는 13억3750만원에 낙찰돼 기존 매매 최고가(12억7000만원)를 넘어섰고, 양천구 ‘목동파크자이’ 전용 85㎡는 감정가보다 약 3억원 높은 가격에 낙찰됐다. 중랑구 ‘신내대림’ 전용 126㎡에는 45명이 응찰하는 등 경쟁이 극단적으로 치열해지는 사례도 나왔다.
이 같은 경매 과열의 배경에는 규제 회피 효과가 있다. 통상 경매는 권리 분석과 점유 리스크 등 진입장벽 탓에 시세보다 10~20% 낮게 거래되는 경우가 많지만, 최근에는 분위기가 정반대로 움직이고 있다. 경매는 토허구역 적용을 받지 않아 전세를 끼고 매입하는 갭투자도 가능하고, 자금 출처 증빙 부담도 상대적으로 덜하다는 점이 수요를 끌어들이고 있다는 해석이다.
시장 불안을 자극하는 또 하나의 축은 집값과 전셋값의 동반 상승이다. 한국부동산원에 따르면 지난해 서울 아파트값은 8.71% 상승했다. 이는 2018년(8.03%), 2021년(8.02%) 상승률을 웃도는 수준으로, 2006년 이후 19년 만의 최고 상승률이다. 특히 상승장은 이른바 ‘한강벨트’가 주도했다. △송파구는 20.92% 상승했고 △성동구(19.12%) △마포구(14.26%) △서초구(14.11%) △강남구(13.59%) △용산구(13.21%) 순으로 상승폭이 컸다.
전셋값도 상승 흐름이 이어지고 있다. 서울 아파트 전셋값은 지난해 2월 첫째 주 이후 47주 연속 상승했고 연간 상승률은 3.68%에 달했다. 지난해 하반기 6·27 수요억제대책과 10·15 부동산 대책 이후 전세 물건이 줄며 전세가가 뛰고, ‘전세의 월세화’도 확산하고 있다는 진단이 나온다. 시장에서는 “매매가가 계속 오른다면 지금이라도 진입해야 한다”는 기대가 경매로 쏠림을 강화시키는 구조라고 본다.
다만 ‘경매 열풍’이 시장의 건강한 회복만을 의미하는 것은 아니다. 같은 시기 경매 물량 자체가 급증한 통계도 동시에 확인된다. 법원 등기정보광장에 따르면 지난해 전국에서 강제경매 개시 결정 등기가 신청된 집합건물(아파트·빌라·오피스텔 등)은 3만8524채로, 관련 통계 집계가 시작된 2010년 이후 역대 최대였다. 서울도 1만324채로 높은 수준을 기록했다.
강제경매는 채권자가 집행권원을 확보한 뒤 법원에 신청하는 절차로, 전세사기·깡통전세 피해 임차인이 경매를 신청하는 경우가 많았던 것으로 추정된다. 실제 지난해 강제경매에 의해 낙찰돼 소유권 이전 등기를 신청한 집합건물도 1만3443채로 사상 처음 1만채를 넘겼다.
임의경매(금융기관이 담보권을 근거로 신청) 흐름도 심상치 않다. 지난해 임의경매 개시 결정 등기 신청은 줄었지만, 임의경매로 인한 소유권 이전 등기는 2만4837채로 증가했으며 3년 연속 늘었다. 고금리 장기화 속 과거 ‘영끌’ 매수자의 이자 부담이 한계에 도달하며 주택을 잃는 사례가 구조적으로 증가하고 있다는 해석이 나온다.
전문가들은 당분간 경매 시장의 열기가 지속될 가능성이 크다고 본다. 고강도 규제 국면에서 대출이 막히자 내 집 마련 수요가 규제 밖으로 이동하는 흐름이 이어질 수 있다는 것이다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 언론인터뷰에서 “규제가 유지되는 상황에서 실수요·투자 수요 일부가 외곽과 정비사업 대상 아파트로 이동하고 있다”며 “다주택자 양도세 중과 유예 연장 여부 등 정책 변수에 따라 올해 초반까지 경매 강세가 이어질 수 있다”고 분석했다.
후원하기
이 기사에 대해 어떻게 생각하시나요?
추천해요
좋아요
감동이에요
화나요
슬퍼요
추천해요0
좋아요0
감동이에요0
화나요0
슬퍼요0
기사제보 
