빌딩을 매입하려고 하면 검토해야 할 것이 있다. “내가 생각하는 투자가치는 얼마로 볼 것인가. 임대수익률은 몇 퍼센트가 나와야 될까. 빌딩은 환금성이 안 좋다고 하던데 어느 지역에 사야 그나마 환금성이 좋을까.” 이런 고민들을 수없이 하면서 빌딩 매입을 검토할 것이다. 그럼 우선 투자가치에 대해 알아보자
투자가치 우수한 지역 건물 사야할까
투자가치란 대상 투자 자산이 투자자에게 부여하는 주관적 가치이다. 이것은 특정 투자자의 각도에서 판단하는 가치로 시장가치보다 높아 심리적 가치라고 이야기한다.
투자가치는 속칭 미래가치라고 봐도 무방하다. 빌딩을 매입한 다음 신축, 리모델링 후 우량 임차인을 빌딩에 입점해 빌딩의 가치를 높이고 매각해 이익을 볼 수 있으며, 또는 매년 상승하는 빌딩 시장에 몇 년 묶어두면 투자한 비용대비 투자이익을 얻을 수도 있다.
투자가치가 높은 건물은 일반적으로 임대수익률이 낮다. 빌딩은 매수자가 빌딩투자가치를 높게 본다면 매도자도 투자가치를 더 높게 보는 게 일반적이다. 아무리 매수자가 오픈된 정보에서 그 빌딩에 대해 공부를 많이 했다고 하더라도 보통의 매도자는 그 빌딩에 대해 더 많이 알고 있을 것이기 때문이다.
투자가치가 높은 곳은 사람들이 몰리는 핫(hot) 한 지역을 들 수 있다. 예를 들어 2010년 경리단길·가로수길·망리단길·샤로수길 등이 있다. 투자가치가 높은 빌딩은 그만큼 리스크도 높다. 이 중에는 상권의 전성기에 비해 20% 정도밖에 수익이 안 나오는 지역도 있다. 투자가치가 높다고 해서 다 좋은 지역은 아니다. 그만큼 배후 상권이 받쳐줘야 한다.
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투자가치가 높고 배후 상권이 탄탄한 지역으로는 강남을 들 수 있다. 최근 빌딩 가격이 급등해 강남구의 웬만한 이면지역이라고 하더라도 평당 가격이 1억원을 호가한다.
이면지역 중 위치가 좋거나 도로 조건이 좋으면 평당 2억원 이상 한다. 그러나 강남지역은 특히 수익률이 낮다. 2022년 초 평균 수익률은 1%대 후반이다. 은행 이자도 안 나오는 수익률인데 강남빌딩 매매가 잘 되는 이유는 투자가치 때문일 것이다.
몇 십억원에서 몇 백억원 투자하는 사람 중 대다수는 매달 수익이 높아 임대료를 합산한다면 최고 세율구간에서 세금을 낸다. 임대 수익의 반이 세금으로 나가서 지금 수익보다는 미래의 수익에 더 가치를 둔다. 이런 투자자는 임대수익보다는 투자가치 높은 건물에 투자하고 싶어한다.
투자가치가 높을수록 좋겠지만 마냥 높다고 다 좋은 것은 아니다. 자신의 추구하는 바에 맞춰서 매입계획을 세워야 좋은 투자라 할 수 있다.
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