▲ 오승민 원빌딩 팀장
최근 3년간의 빌딩 거래 경향을 보면 인근 매매 사례나 시세보다 훨씬 비싼 금액으로 매매가 이뤄지고 있다는 특징이 있다.
물론 어느 투자든 마찬가지겠지만, 빌딩 투자는 그 거래 규모가 크기 때문에 투자를 결정함에 있어 좀 더 많은 검토 과정과 신중함이 요구된다.
많은 검토 항목 중 인근에서 매매된 사례나 시세가 얼마로 형성돼있는지 알아보는 것은 기본적인 사항이다. 시세나 매매 사례를 확인했음에도 훨씬 비싼 금액으로 매입 결정을 내리는 것이 쉬운 선택은 아니다.
이러한 결정을 내리는 큰 이유는 투자에 대한 확신이다. 그렇다면 투자자에게 가장 확신을 줄 수 있는 요소들이 무엇인지 다음 사례를 통해 설명하고자 한다.
이번에 소개할 투자사례는 서울 은평구 갈현동 연신내 상권에 위치한 건물이다. 해당 건물의 경우 지난 4월에 계약된 건물로 평당 1억2700만원 선에서 거래됐다. 인근의 유사한 건물이 평당 9000만원~1억원 선에서 거래된 점을 감안하면 비싼 금액에 거래된 것이다.
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이 건물은 지하철 3호선과 6호선의 환승역인 연신내역에서 유동인구가 가장 많은 6번 출구에 있다. 대지는 약 50평으로 작은 규모의 빌딩이다. 그렇지만 건폐율 96%를 받아 토지의 집약적 활용도가 높은 건물이었다.
아울러 연신내 상권이 시작하는 로데오거리 초입에 위치해 유동인구가 많고 건물 앞에 횡단보도가 위치해 사람들이 오랜 시간 머문다는 장점이 있었다.
이런 특징으로 인해 해당 건물은 임대수요가 높았다. 높은 수요는 공실률을 적게 하고 높은 임대료 수준을 유지하게 할 수 있었다.
이 건물의 경우 초기 매도인이 의뢰했던 매매금액은 55억원이었다. 해당 건물에서 5.61%의 수익이 발생했으나 점점 금액을 끌어올려 63억원에 매각을 하게 됐다. 계약금액 기준 연 4.87% 수익이 발생하는 셈이다.
결론적으로 해당 건물은 매매 초기 55억원에 진행했으나 매매 진행을 시작한 지 2개월 만에 8억원 더 높은 63억원에 매각했다. 해당 건물을 매입한 A 씨가 인근 시세 대비 비싼 금액으로 매입 결정을 한 이유는 빌딩의 입지다.
개인적으로 빌딩 투자 시 가장 중요한 요인이 건물의 위치적 특징이라고 생각한다. 위치가 좋다는 것은 많은 선순환 고리로 연결된다. 좋은 위치에는 유동인구와 임차인의 수요가 많다. 그러므로 공실 위험이 줄어들며 안정적인 임대료 또한 보장된다.
둘째로는 개발호재로 인한 지가 상승에 대한 기대다. 연신내역으로 GTX노선을 추가로 개발한다는 정부의 발표로 최근 몇 년 사이 연신내 상권의 지가가 많이 상승했다.
내년 말 착공해 2023년 말 개통 예정인 GTX 개통 시에는 현재보다 높은 가치를 갖게 될 것이라 판단했기 때문에 A 씨는 시세보다 비싼 금액으로 매입 결정을 할 수 있었다.
쉽지 않은 결정이겠지만 확신을 갖고 투자를 감행한 A 씨에게 축하의 박수와 함께 성공적인 결과가 따르기를 기원한다.
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