새 아파트에 입주한 첫날밤의 뿌듯함은 대다수가 느끼는 감정일 것이다. 그러나 청약 경쟁률을 뚫고 당첨돼 잔금까지 무사히 치르고 온전한 내 집을 얻었다는 가슴 벅찬 기분은 하자가 발생할 경우 산산조각 난다.
아파트 준공 전 실시되는 사전점검을 통해 공사누락, 불량, 오염, 미시공 등을 체크해 보수하지만 긴 공사기간동안 알게 모르게 발생된 하자는 입주 이후에 발견되기도 한다. 이 때 시공업체의 태도에 따라 소송 등 분쟁으로 이어진다.
아파트 하자는 입주민에겐 고통 그 자체다. 장기간 소용되는 하자소송은 많은 입주민을 피폐하게 만든다.
건축물(아파트)의 하자란 완성(준공)된 건축물에 공사계약에서 정한 내용과 다른 구조적 기능적 결함이 있거나 통상 건축물이 갖춰야 할 내구성, 강도 등 품질저하를 말한다.
건물의 누수, 균열, 비틀림, 지반침하 등 육안으로 확인되는 물리적 하자, 환경적 하자로 대두되는 조망권, 일조권, 이웃건물 통 하여 사생활 침해, 분양계약상 발생하는 특약위반 하자, 건폐율 등 건축관련 법률적인 하자 등을 형태상 하자라 한다.
설계상, 시공상, 감리상, 사용상 하자를 원인상 하자로 하고, 건축물의 안전성을 결여한 구조적 하자, 단열, 사회문제로 대두 된 층간소음, 균열, 누수 등을 구조적 하자라 한다.
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때문에 근래에 들어 아파트 입주 전․후 발생되는 하자는 사회적 문제로 대두 되어 이를 해결 하고자 하자 범위를 확대하고 구체화 하고 있다.
최근 국토교통부는 산하 하자심사분쟁조정위원회의 기능을 더욱 강화시켜 입주자와 건축물 시공사, 시행사의 갈등을 조정하고자 하자판정기준을 확대·신설했다.
전용부분 도배 (들뜸 등) 바닥재 (단차 등), 석재, 가구(주방‧수납가구 등), 보온재, 냉장고, 정수기 등 빌트인 제품인 가전기기, 승강기, 보도‧차도, 지하주차장(기둥, 마감재 등), 옹벽, 자동화재탐지설비‧시각경보장치, 가스설비, 난간 등 하자판정기준을 신설(13개 품목) 했고, 현재 실시되고 있는 12개 항목들을 개정했다.
해당 건축물을 짓는 시공사에게는 높은 수준의 건축물 품질을 요구하고 건축에 대하여 비전문가인 대부분 입주민에게 유리하도록 개정할 예정이다.
아울러 하자 담보기간에 있어 주택법 제46조(2005년 5월 26일), 집합건물법 제9조(2013년 6월 19일), 공동주택관리법 제36조(2016년 8월 12일)에 규정 된 하자 하자담보책임 기간에 있어서는 2013년 6월 19일 이전에 사용승인 득한 공동주택과 이후에 사용승인을 득 한 공동주택으로 구분해서 검토한다.
공동주택 하자 담보 개정에 있어 다양한 하자 보증기간 즉 마감공사 2년, 옥외급수· 위생관련·창호·조경·전기 등 3년, 대지조성·철골·조적·지붕·방수 5년, 기초공사·지정공사 등 지반공사 10년 등 세분화 된 기간을 폭우에 따른 장마철, 사계절 변화에 따른 일상생활에 필요한 부분은 5년으로 보증기간을 늘리고 안전에 관한 부분은 10년에서 15년으로 보증기간을 연장했으면 어땠을까. 아쉬운 부분이다.
시공사인 건축업자들은 품질에 더욱 신경을 쓰고 시공사를 믿고 비싼 분양가를 주고 입주한 입주민들이 하자에 신경 쓰지 않고 풍요로운 주거를 누리도록 해야 한다.
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