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최근 국세청이 서울 강남4구와 마용성 지역의 고가 아파트 증여 거래 2,000여 건을 전수 검증하겠다고 나섰다. 이는 고액 자산가들이 현금 증여 규제를 피하고 세 부담을 낮추기 위해 부동산 증여를 활용하는 경향이 짙어지면서, 이 과정에서 발생하는 편법적인 탈세 행위를 엄단하겠다는 강력한 의지의 표현이다
국세청이 집중적으로 들여다보는 핵심 쟁점은 세 가지다.
첫 번째로 증여재산의 가액 평가의 문제이다. 상증세법 제60조는 증여재산 가액을 증여일 현재의 시가로 평가하는 것을 원칙으로 하며, 시가가 없는 경우에만 공시가격 등의 보충적 평가 방법을 적용한다. 여기서 시가란 증여일 전후 6개월(평가기간) 이내에 이루어진 매매, 감정, 수용 등의 가액을 의미한다. 특히, 상증세법 시행령 제49조 제5항에 따라 증여받은 재산과 면적이나 위치가 유사한 다른 재산의 매매가액, 즉 유사매매사례가액도 시가로 인정될 수 있다.
고가 아파트의 경우 동일 단지, 동일 평형의 최근 거래가가 있다면 이를 시가로 간주해야 하는 것이 원칙이다. 일부 납세자가 시세를 낮추기 위해 지인을 통한 저가 감정평가를 시도한 사례가 적발되면서, 국세청은 감정가액이 시세와 현저한 차이가 날 경우 재감정을 실시하여 실제 시가 기준으로 과세할 방침이다. 만약 고의로 낮은 감정가액을 제시한 감정평가법인이 확인될 경우, 상증세법 제63조의2에 따라 '시가불인정 감정기관'으로 지정되는 제재를 받을 수 있다.
다음으로 특수관계자 간 저가 양도 문제에 대한 국세청의 검증이다. 이는 증여세를 회피하고 양도소득세만 부담하려 할 때 흔히 발생하는 편법 행위다. 상증세법 제35조(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여)는 시가와 대가(실제 거래가액)의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 5% 이상인 경우, 그 차액에서 3억 원과 시가의 5% 중 적은 금액을 뺀 이익을 수증자가 증여받은 것으로 보아 증여세를 과세한다. 예를 들어 시가 20억 원인 아파트를 특수관계인에게 15억 원에 양도했다면, 수증자는 (20억 원-15억 원)-(20억 원의 5%인 1억 원 또는 3억 원 중 적은 금액) = 5억 원-1억 원 = 4억 원을 증여받은 것으로 간주되어 증여세가 부과된다.
또한, 양도인에게는 양도소득세 문제가 발생한다. 소득세법 제101조(양도소득의 부당행위계산)는 특수관계인에게 자산을 시가보다 현저히 낮은 가액으로 양도한 경우, 양도소득세를 계산할 때 양도 당시의 시가를 양도가액으로 본다. 즉, 실제 15억 원에 팔았더라도 양도소득세는 시가인 20억 원을 기준으로 계산되므로, 양도인은 양도소득세 부담이 늘어나게 된다.
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세 번째는 부담부증여에 대한 사후관리 관한 것이다. 부담부증여는 수증자가 채무를 인수하는 조건으로 증여받는 것으로, 채무액만큼 증여세 과세가액이 감소한다. 그러나 국세청은 수증자인 자녀가 인수한 채무를 실질적으로 자신의 자력으로 상환하고 있는지 낱낱이 검증한다. 소득이 없거나 미미한 미성년자나 사회 초년생이 거액의 채무를 인수하고 상환하는 것은 실질적인 채무 부담으로 인정되기 어렵다. 만약 자녀가 부모에게서 증여받은 자금(생활비 명목 포함)으로 해당 채무를 상환했다면, 이는 채무 상환액만큼 추가 증여가 발생한 것으로 보아 상증세법 제45조(재산 취득자금 등의 증여 추정)를 적용해 증여세를 추징당할 수 있다.
납세자는 상증세법의 엄격한 시가주의 원칙을 따르고, 특수관계자 간 거래 시 증여세 및 양도소득세 규정을 철저히 준수해야 하며, 부담부증여의 경우 실질적인 채무 부담 능력을 갖추어야 한다. 성실신고만이 세무조사 리스크와 불필요한 가산세를 피하는 유일하고 합법적인 방법이다.
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