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전세 시장은 오르고 있는 것이 아니라 말라가고 있다. 가격 변동보다 더 근본적인 문제는 ‘구할 수 없음’이다. 거래가 멈춘 시장을 안정이라 부를 수는 없다. 2026년을 맞은 지금, 전세 시장의 체감 불안은 통계보다 빠르게 확산되고 있다.
서울 아파트 전세 매물은 2만3000건 선 아래로 내려앉았다. 지난해 하반기 연중 최저치보다도 적은 수준이다. 표면적으로는 전셋값 급등이 제한적인 것처럼 보이지만, 이는 공급이 줄어든 결과일 뿐이다. 유통되는 물건이 사라진 시장은 언제든 가격 불안으로 전이될 수밖에 없다.
전세 실종은 정책의 부산물이다. 서울 전역을 토지거래허가구역으로 묶고 실거주 의무를 강화하면서 갭투자 차단이라는 목표는 달성했을지 모르지만, 전세 공급의 한 축도 함께 무너졌다. 기존에 전세로 풀리던 주택들이 집주인 입주로 전환되며 시장에서 사라졌다. 여기에 입주 물량 감소까지 겹쳤다. 올해 서울 아파트 입주 물량은 전년 대비 30% 이상 줄어들 전망이다. 이동이 막힌 임차인들은 재계약을 선택했고, 이는 신규 매물 고갈로 이어지는 악순환을 만들었다.
문제는 이 흐름이 수도권에만 국한되지 않는다는 점이다. 대전에 거주하는 30대 직장인 김사랑(가명)씨는 전셋집을 찾다 결국 월세를 고민하게 됐다고 토로한다. 매달 빠져나가는 월세는 저축을 가로막고, 전세사기 위험까지 더해지며 선택지는 더욱 좁아졌다. 전세는 한때 청년층의 자산 형성 사다리였지만, 이제는 접근 자체가 어려운 제도가 되고 있다.
전세 실종은 곧바로 월세 급등으로 이어지고 있다. 서울 아파트 월세지수는 통계 작성 이래 최고치를 경신했고, 평균 월세는 1년 새 10만 원 넘게 올랐다. 전세가 막히자 수요가 월세로 몰렸고, 이는 다시 가격을 밀어 올렸다. 지난해 전국 전·월세 거래 중 월세 비중은 60%를 넘어섰고, 비아파트에서는 70%를 훌쩍 넘겼다. ‘전세의 월세화’가 구조적으로 고착화되고 있는 것이다.
이 변화는 가계 소비에도 직접적인 충격을 주고 있다. 39세 이하 가구주의 여윳돈은 줄어들기 시작했다. 특히 주거비는 두 자릿수 증가율을 기록하며 소득 증가분을 잠식했다. 월세는 매달 빠져나가는 고정비다. 한계소비성향을 직접적으로 깎아내리며 외식, 여가, 문화 소비부터 줄이게 만든다. 실제로 청년층의 여가비 지출 의향은 눈에 띄게 하락하고 있다. 주거비 압박이 내수 위축으로 이어지는 경로가 현실화되고 있다.
그럼에도 정책 당국은 여전히 가격 지표 중심의 ‘관리 가능’ 메시지를 반복한다. 그러나 지금 전세 시장의 문제는 과열이 아니라 실종이다. 선택지가 사라진 시장에서는 체감 불안이 통계보다 먼저 움직인다. 전세가 막히면 실수요자는 월세로 밀려나고, 결국 매매로 떠밀린다. 이는 다시 집값 불안의 씨앗이 된다.
이제 필요한 것은 해명이 아니라 인정이다. 갭투자 차단이라는 정책 목표가 전세 공급과 청년 주거, 소비 여력에 어떤 영향을 미쳤는지부터 직시해야 한다. 전세 시장의 경색은 일시적 현상이 아니라 구조적 문제다. 이를 외면한 채 집값만 바라보는 정책은 또 다른 불안을 키울 뿐이다. 전세 시장은 이미 경고음을 울리고 있다.
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