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부동산 투자의 수익은 매도하는 순간 확정된다. 그런데 같은 차익을 남기더라도 납부해야 할 세금은 상황마다 달라진다. 이 차이를 결정짓는 핵심 변수는 보유 주택 수와 조정대상지역 해당 여부다. 정책에 따라 조정대상지역 지정이 수시로 바뀌고, 주택 수에 따라 세금 부담도 크게 달라지므로 매도 전에 상황을 꼼꼼히 파악하는 것이 중요하다.
1주택자라면
1세대가 국내에 주택 1채만 보유하고 2년 이상 보유한 경우, 양도소득세 비과세 혜택을 받는다. 조정대상지역 내 주택이라면 2년 거주 요건도 함께 충족해야 한다. 매도가격이 12억 원 이하면 전액 비과세, 12억 원을 초과하는 경우, 초과분에 해당하는 비율만큼만 양도차익을 산정해 과세한다. 10년 이상 보유 및 거주 요건을 갖췄다면 장기보유특별공제를 최대 80%까지 적용받을 수 있어 세제상 가장 유리한 조건이 된다. 따라서 가능하다면 1주택 상태에서 매도하는 것이 절세 측면에서 유리하다.
일시적 2주택과 특례
기존 주택을 보유한 상태에서 새 주택을 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우, 종전 주택 취득일로부터 1년이 지난 뒤 새 주택을 매입했고 3년 안에 종전 주택을 처분하면 1세대 1주택으로 인정돼 비과세 적용이 가능하다. 다만 최근 취득한 주택을 3년 미만 보유한 상태라면, 절세 측면에서 기존 주택을 먼저 처분하는 방안을 적극 검토할 필요가 있다.
혼인으로 2주택이 된 경우에는 혼인신고일로부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택에 대해 1주택 비과세가 적용된다. 60세 이상 직계존속을 봉양하기 위해 세대를 합쳐 2주택이 됐다면, 합가한 날부터 10년 이내에 먼저 파는 집에 1세대 1주택 비과세가 적용될 수 있다.
상속받은 주택이 있다면
일반주택과 상속 주택을 각 1채씩 보유한 1세대가 일반주택을 먼저 양도하면 국내에 1주택을 소유한 것으로 간주해 비과세 혜택을 받을 수 있다. 반대로 상속 주택을 먼저 팔면 과세 대상이 되므로 매도 순서에 특히 주의해야 한다. 피상속인이 2주택 이상 남긴 경우 보유기간이 가장 긴 주택을 상속 주택으로 보며, 보유기간이 같다면 피상속인이 가장 오래 거주한 주택을 상속주택으로 본다. 또한 상속받기 전에 일반주택을 보유했던 경우에만 양도소득세 비과세 규정이 적용된다는 점도 유의해야 한다.
다주택자라면
조정대상지역 내 주택을 처분하는 다주택자에게는 양도소득세가 중과된다. 2026년 5월10일 이후 계약 및 양도 시 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택자는 30%p가 추가 부과된다. 중과 상태에서는 장기보유특별공제도 배제돼 세 부담이 매우 커진다. 반면 조정대상지역 밖의 주택을 처분할 때는 보유기간에 따른 장기보유특별공제가 정상 적용되며 중과세도 없다.
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5월9일까지는 조정대상지역 및 토지거래허가지역에서 매매계약 체결 후 4~6개월 이내에 잔금을 지급하거나 등기를 이전하면 양도소득세 중과를 피할 수 있는 한시적 보완 조치가 마련돼 있다. 이는 잔금과 등기까지 걸리는 현실적 시간을 고려한 것이다.
주택 수와 조정대상지역 여부에 따라 양도소득세 차이가 상당히 크므로, 매도를 결정하기 전 전문가와 충분히 상담하는 것이 바람직하다.
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