임대차 3법(전월세신고제, 전월세상한제, 계약갱신청구권제)이 시행될 예정이다. 법 시행 이전 계약한 세입자에게도 소급적용한다는 말이 떠돌면서 위헌 논란들이 거세다. 청와대 국민청원게시판에도 소급적용을 반대하는 청원이 연일 올라오는 중이다.
임대차 3법이 통과되면 드디어 우리나라도 주택임대차시장이 선진화될 가능성이 높다. 그동안 주택임대관리업과 임대주택사업자 등록제도 등으로 주택임대차시장에 새로운 바람을 불어넣었는데 임대차 3법이 여기에 방점을 찍을 듯하다. 필자는 대부분의 정부 부동산대책에 대해서는 부정적이지만 임대차 3법은 대체로 찬성하는 입장이다.
물론 소급적용은 말이 안 된다고 생각한다. 임대차 3법은 대부분의 선진국에서는 보장되는 임차인의 권리다. 문제는 너무 급하게 좋지 않은 시기에 잘못 적용하면 필히 부작용이 따른다는 점이다.
일단 전월세가격의 폭등을 막기는 쉽지 않다. 서울 전세가격이 55주째 상승하는 중이다. 정부의 부동산대책에 적용된 2년 거주 요건으로 인해 서울(규제지역)에 공급되는 전세물량이 많이 줄었다. 따라서 현재 임대차 3법을 적용하기에는 좋지 않은 시기이다.
소급 적용했을 경우에도 법시 행 이전의 계약은 어쩔 수 없기에 단기간 폭등은 발생할 것이다. 아파트 청약에서처럼 또 다시 로또 논란이 일 것이다. 이전에 계약을 한 임대인은 대박이고 이후에 계약을 한 임대인은 쪽박이 된다. 법을 소급 적용하게 되면 소송 등 위헌에 따른 문제가 발생할 것이다. 이는 법원에서 판단할 일이 될 것이고 결론은 다음 정권에서 날 가능성이 높다. 따라서 이번 정권의 책임을 다음 정권에 넘기는 무책임한 입법이 아닌가 우려된다.
계약갱신청구권을 1회 보장한다면 그 이후는 전세가격이 폭등할 것이다. 선진국도 임대차보호기간이 보장되는 기간에는 정해진 요율(우리는 5%) 이내에서 올릴 수밖에 없지만 이후의 계약은 집주인이 마음대로 할 수 있다. 요율이 정해져 있다는 것도 해외의 사례가 잘못 알려진 경우다.
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선진 외국에서는 대부분 가이드라인이며 이 가이드라인 또한 지역에 따라 다르다. 임대인과 임차인이 이 가이드라인에 만족하지 못하면 법원 등이 조정을 하기도 한다. 우리처럼 국가가 일률적으로 모든 지역에 동일하게 적용하는 경우는 거의 없다.
전세가 월세로 전환될 가능성도 높다. 현재의 전월세전환율이 5%이니 집주인 입장에서는 완전 이득이다. 순수 월세가 거의 없는 우리나라는 보증부월세가 늘 것이고 전세의 상승분 정도를 월세로 전환할 가능성이 높다. 이 모든 것은 집주인에 부과된 불이익(?)을 임차인에게 전가(imputation) 시키는 행위이다. 경제학의 기본적인 논리가 정확하게 적용되는 것이다. 정부는 계속 경제학과 싸우는 중이다.
이것도 저것도 할 수 없다면 이면 계약이 난무할 것이다. 세금을 대신 내어달라는 계약에서부터 현재도 법적으로 문제없는 수선비 공제가 이루어질 것이다. 이 또한 임차인에게 집주인의 불이익이 전가되는 것이다. 주택을 가지고 있으면서 발생하는 불이익은 임차인에게 전가된다. 이것이 보유세가 되든, 최고가격제(전월세상한제)가 되든 마찬가지다. 더 큰 문제는 그동안 임대주택사업자 등록제도를 통해 주택임대시장을 양성화시켜왔는데 이 시장이 다시 음성화될 가능성이 높다. 이면계약, 편법계약이 난무하면서 신고된 계약 조건과 전혀 다른 계약이 시장에서는 널리 통용될 것이다.
2+2는 계약갱신청구권을 1회 보장해주는 것이다. 계약갱신청구권이 도입되면 임차인에 대한 screening이 강화된다. 한번 들어오면 4년 동안 내보낼 수 없으니 제대로 된 임차인을 뽑아야 한다. 임대주택사업자 분들은 이 말이 어떤 의미인지 잘 안다. 전세가 급격히 줄어들게 되면 당연히 집주인이 계약의 우선권을 가지므로 이런 행위가 필요하기도 하지만 가능도 하다.
재직증명서, 1년치의 소득세원천징수영수증을 지참하고 면접을 봐야 한다. 만약 없다면 보증보험을 끊어가야 할 수도 있다. 일본에는 인(人)보증보다는 보증보험을 많이 활용하지만 여전히 누군가가 보증해서 집을 구하는 경우가 많다. 일본도 과거 공급이 부족할 때 레이킹 등 집을 빌려줘서 고맙다고 집주인에게 사례했다. 물론 최근에는 주택임대관리업체가 생기면서 이런 관례가 많이 좋아졌다.
결론적으로 모든 법은 시장을 통제할 수 없다. 시장을 통제하고 싶은 이 정부는 폭주에 가까운 부동산정책을 계속 내놓는 중이다. 3주택 이상의 다주택자에서 이제는 1주택자에게까지 피해가 가도록 만든 부동산정책에 대한 호감도가 계속 떨어지고 있다는 점을 인식했으면 한다.
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