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수도권 주요 지역 아파트값이 2021~2022년의 최고가를 넘어섰다. 올해 서울에서 강서·서대문·동대문·종로·중·구로·성북구 7곳이 전고점을 돌파했다. 일찍이 전고점을 넘은 강남권과 한강 벨트를 포함하면 25개 구 중 18구 최고가 행진 중이다. 관악구도 99%까지 회복해 고점 경신을 앞뒀다. 대출 규제와 실거주 의무 강화, 전·월세 감소로 중저가 아파트에 몰린 영향으로 풀이된다.
서울 외곽과 경기 남부 ‘반도체 벨트’에 매수세가 유입돼 상승 중이다. 주택공급 부족과 전·월세 물량 감소로 수도권 집값 추가 상승 우려가 커진다.
이재명정부 1년간 서울 아파트값과 전셋값 상승률이 문재인정부 1년 대비 1.4배, 6배에 달했다. 전·월세 공급이 끊기고 대출은 최대 6억 원으로 제한돼 중저가 아파트에 매수세가 몰려 나타난 현상이다. 정부 정책이 투기 억제와 실수요자 주거 안정에 초점을 맞추고 있지만, 서민의 내 집 마련 기회가 적어진다는 우려가 나온다.
전셋값도 2021~2022년 전고점을 향하고 있다. 서울 아파트 전셋값은 올해 4.1% 올랐다. 지난 8일까지 1주간 오름폭은 0.32%로 2015년 10월 넷째 주(0.33%) 후 10년 8개월 만에 가장 컸다. 올해 신규 임대차계약 54%가 월세다. 전국 월세가격지수는 105.5로 역대 최고다. 임대차 시장의 월세 중심 재편도 빨라지고 있다. 서울 아파트 월세 시장에서는 월 100만 원 이상 고액 월세 비율이 절반에 육박했고, 월 300만 원 이상 계약 비중도 9.4%로 집계됐다.
서울 임대차 시장에서는 전세의 월세화가 진행되는 동시에 월세 상승세도 가팔라지고 있다. 집주인에 대한 실거주 의무 강화로 전세 매물이 줄었고, 그 연쇄효과로 월세를 선택하는 임차인이 늘었기 때문이다. 여기에 전세 사기 여파도 겹치며 집주인, 세입자 모두 월세 선호가 심화하고 있다.
이런 가운데 지난 8일, 취임 1주년 기자회견에서 이재명 대통령은 보유세 강화에 대한 강한 의지를 밝혔다. 6·3 지방선거에서 서울시장 선거 패배의 원인이 된 보유세 강화 가능성에 대한 불안을 외면한 정부 개입 우려가 커지고 있다. 현 정부 출범 직전 1년간 2.0%와 3.6%의 상승에 불과했던 아파트 전세와 월세는 이 대통령 임기 1년간 각각 10.0%, 9.3% 급등했다. 이날 이 대통령은 “전세는 일종의 사금융인데 이제 조금씩 사라져가지 않겠나”라며 “전세대출을 많이 해준 게 집값 상승의 주원인인 만큼 정상화하는 과정이 필요하다”라고 했다. 과도한 전세대출이 집값을 끌어올렸다는 인식 아래 규제에 따른 임대차 매물 감소를 불가피한 조정으로 받아들이는 기류다.
월세화는 연립·다세대주택으로도 번지고 있다. 전세 위축은 고강도 규제와 맞물려 있다. 6·27 대책으로 수도권·규제지역의 소유권 이전 조건부 전세대출을 금지하고 토지거래허가구역 확대에 따른 실거주 의무 강화, 다주택자 압박이 더해졌다. 주택공급이 규제 위주의 수요 억제책으로는 집값 급등과 월세화를 막을 수 없다. 규제에서 공급 중심으로 주택정책을 대전환해야 한다.
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