▲ 박경환 한누리창업연구소소장 ⓒ스카이데일리
상권분석에는 상권의 번성도 분석이 중요하다. 상권의 규모 및 상권의 번성도(상권력) 분석은 지형지세, 점포숫자, 배후지세대, 교통망 연계성 및 도로 조건 등 파악, 기타 대형편의시설 및 장애물시설 유무 파악에 해당한다.
상권은 지형지세에 의해 거의 결정된다. 즉 높고 낮은 곳 중 낮은 곳에 상권이 형성된다. 낮은 곳은 도로가 지나가며, 대개 교통망이 확충돼 있어 유동인구가 저절로 모이므로 상권이 형성되는 것이다. 게다가 대형편의시설 등을 끼고 있으면 상권이 더욱 활성화된다.
상권의 번성도(상권력)를 파악하는 이유는 사람들의 심리가 상권이 번성한 곳에서 소비하려는 경향이 있기 때문이다. 애초에 상권력이 약한 곳에 입지한다면 바로 실패로 귀결된다. 모두가 죽는데 나만 살 수는 없다.
점포끼리 경쟁을 하기 이전에 먼저 상권끼리 경쟁을 하게 된다. 상권력이 강한 곳에 약한 상권이 죽게 되므로 가장 먼저 할 일이 바로 상권전체의 성쇠여부를 파악해 약한 상권을 피하는 일이다. 여기서 상권력이란 모여 있는 점포숫자가 많을 때, 대형편의시설을 끼고 있을 때 강하다. 그런데 바로 해당 상권의 지형지세를 보면 낮으면서도 저절로 모이게 되는 곳이다.
지형지세 등 지리적 조건이 상권 형성을 좌우한다
대개 상권의 형태는 지형지세에 의해 이뤄진다. 언덕배기 등 경사진 곳은 상권 형성이 어려운 지형이다. 경사진 곳은 유동인구가 흘러가므로 버스정류장이나 교차사거리가 이런 곳에 있다면 오히려 좋지 않다.
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심지어 지하철역도 이런 곳에 있다면 상권형성이 매우 어려운 것이 현실이다. 이를 간과하면 실패로 귀결될 수밖에 없다는 것을 명심해야 한다. 단순히 유동인구가 많다고 좋은 것으로 착각하지 말아야 한다는 것이다.
그렇다면 어떠한 곳이 번성하는 상권의 지리적인 조건을 갖춘 곳인가? 번성하는 곳은 바로 높고 낮은 지대의 낮은 곳이다. 이곳은 비가 오면 물길이 한쪽(낮은 쪽)으로 몰리듯이 사람들 역시 낮은 곳으로 몰린다. 해당 구역은 교통망 확충이 잘돼 있으며 그 지역의 각종 편의시설인 시장이나 극장, 예식장, 은행 등이 집중돼 있다.
이 같은 원리가 적용되는 것에는 보도 양쪽에 상권이 형성돼 있을 경우 조금이라도 보도가 낮은 곳이 좋다. 보도가 높은 곳이나 보도보다 조금이라도 높은 곳에 점포가 있으면 접근성에서 불리하다.
한 건물에서도 지상 2층보다는 지하 1층이 이용률이 더 높다. 1층에 비해 지하 1층은 60%, 지상 2층은 50% 정도의 이용률을 보이고 있다. 하지만 보증금과 권리금은 지상 2층이 지하 1층보다 10% 정도 더 높다. 즉 이용률과 반대다. 그 이유는 환경과 건강상의 문제 때문이다.
피해야 할 상권은 경사진 곳이나 높은 곳, 그리고 사통발달로 뚫린 곳이다. 경사진 곳이나 높은 곳은 근본적으로 상권이 형성되지 않는다. 그리고 도시계획 등으로 인해 높고 낮은 곳 없이 편평하게 밀어버린 시 외곽지역 대단위 아파트단지나 신도시 등은 상권의 번성이 어렵다. 이런 곳은 사통팔달로 시원하게 뚫려버려서 사람들 통행 역시 한 곳으로 몰리지 않게 돼 제대로 된 상권 형성이 어렵다.
또 배후지 세대수에 비해 상업지역이 곳곳에 분포돼 있어 점포수가 너무 많은 것이 상권의 성장을 막은 중요한 원인중의 하나다. 신도시 상권들은 서로 상권력이 비슷해 적은 배후지세대를 나눠 먹기 때문에 모든 상권마다 장사가 안 되고 있다. 당연히 신중에 신중을 기해야 한다.
물론 상권이 좋지 않다고 하더라도 20% 내외의 입지조건이 좋은 곳은 장사가 된다. 하지만 이런 곳을 찾아 입점하기가 쉽지 않기 때문에 예비창업자들은 일단 상권전체가 좋지 않은 곳은 피하라는 것이다. 반대로 상권이 좋다(역세권 등)는 것은 70~80% 내외가 장사가 잘되고 20~30% 내외가 안 되는 곳을 말한다.
점포숫자, 배후지세대가 상권력 파악의 잣대
지형지세에 의해서 상권이 결정되는 것은 앞에서 보았다. 부가적으로 살펴볼 것은 모여 있는 점포숫자나 배후지세대에 의해서 상권력을 파악해 볼 수 있다는 것이다. 앞으로 설명할 교통망, 도로조건과 대형편의시설 등도 역시 연계해서 동시에 분석한다.
상권력이란 모여 있는 점포숫자가 많을 때, 대형편의시설을 끼고 있을 때 강하다. 역세권의 경우만 봐도 점포숫자가 많고, 대형편의시설을 끼고 있다. 기존도시에서는 이미 이 상권력에 의해서 힘이 강한 곳은 도심권이나 역세권으로 성장하고, 힘이 약한 곳은 주택지상권으로 주저앉아 서로 균형과 질서를 유지하고 있다.
주택지상권에서도 상호 상권력이 다르게 나타나는데, 모여 있는 점포숫자에 의해 상권력이 다르다. 점포숫자가 많다는 것은 배후지세대수가 많다는 것을 의미한다. 이처럼 점포숫자와 배후지세대 또는 이용고객수와는 상호 유기적인 관계에 있다.
하지만 도시외곽지역의 대단위아파트단지나 지방도시의 대단위아파트단지는 신규상권으로써 처음에는 성쇠여부가 드러나지 않아 상권끼리의 경쟁이 매우 심하게 벌어지고 있다.
도시외곽지역의 대단위아파트단지나 지방도시의 대단위아파트단지가 조성되면 반드시 그 일대에 상업지역이 기획, 조성된다. 이러한 곳이 과연 성장할 것인지 아니면 그대로 주저앉고 말 것인지를 분석해 내는 일은 그야 말로 매우 중요하다. 이런 곳에 잘못 입지하면 힘 한번 써보지 못하고 죽고 말기 때문이다.
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