▲ 박경환 한누리창업연구소소장 ⓒ스카이데일리
상권은 유동 인구와 배후 인구가 특성을 결정한다. 상권력을 파악해 그 상권이 과연 번성하는 곳인지 쇠락하는 곳인지를 파악한 뒤, 해야 할 일이 있다.
번성하는 상권이라고 하더라도 상권성격이 같은 곳은 하나도 없다. 상권력도 다르지만 상권마다 특성이 제각각이기 때문이다. 즉 상권력이 비슷하더라도 상권 특성은 각기 다르게 나타난다.
젊은이들이 주 고객인 역세권이라도 강남역 상권, 신촌 상권과 문정동 상권, 성신여대 상권의 특성은 확연히 다르다. 강남역 상권이나 신촌 상권은 오락유흥업 상권이고, 문정동 상권과 성신여대 상권은 여성의류 상권이다.
이처럼 비슷한 상권력과 비슷한 연령대가 모이는 상권이라도 특성이 확연히 차이가 나는 것을 무엇으로 설명이 가능하겠는가. 상권의 특성을 이해하기 위해서는 상권 내 유동인구와 배후지 거주인구 분석을 해야 한다.
유동인구의 3가지 특성 파악…숫자에만 현혹되지 말아야
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유동인구 조사는 상권특성과 상가입지 수준을 파악하는 자료로 활용하기 위함이지 유동인구 조사가 곧 상권 분석의 모든 것은 아니다. 유동인구 조사에 대해 착각하는 우를 범하지 말기 바란다
지금까지 상가개발시행사 개발팀, 가맹본부 상권개발팀이나 부동산중개업자 그리고 예비창업자 모두 단순히 유동인구 조사가 곧 상권분석의 전부인양 상가 개발을 해왔다. 유동인구 조사는 다음과 같이 구별해 파악하라.
첫째, 유동 인구가 흘러가는가 아니면 모이는가를 우선 조사해야 한다. 이에 따라서 상권의 성쇠가 갈리기 때문이다. 흘러가는 곳은 피하라.
둘째, 어떠한 특성을 가진 사람들이 움직이는가를 조사한다. 유동하는 사람들의 주 연령대와 성별에 따라서 상권전체 특성이 드러난다.
셋째, 아이템에 맞는 목표 고객의 유무를 조사해야 한다. 아무리 유동인구가 많고, 흐름이 좋은 상권이라고 할지라도 본인이 할 업종과 무관한 사람들이라면 매출에 전혀 도움이 되지 않기 때문이다.
버스정류장, 지하철역 앞 상권이 나쁜 경우가 많다
단순 유동인구 조사는 오히려 상권 분석 때 왜곡 현상을 낳을 수 있다. 즉 그 유동 인구가 오로지 흘러가는 곳이라면 대부분의 점포는 장사가 안 된다. 유동인구 조사 시 먼저 봐야 할 것은 그곳의 유동인구가 과연 모이는지 아니면 흘러가는지를 파악해야만 한다. 그리고 흘러가는 곳은 상권 형성이 어렵기 때문에 일단 제외해야 올바른 입지선정을 할 수 있다.
이와 같이 유동 인구의 보행 속도가 빠른 곳, ‘흐르는 자리’는 되도록 피하라. 역세권 ‘흐르는 자리’는 그나마 조금 낫다. 고객들이 짧은 시간에 구매를 하기 때문에 고가품은 취급할 수 없다. 중저가 의류나 액세서리, 화장품할인점 등 비교적 저가전략으로 충동 구매를 유도할 수 있는 업종에 유리하다. 실제로 그런 가게들이 자리 잡고 있지 않던가.
이처럼 흘러가는 곳에서는 저가 전략을 구사해 점포 접근성을 높여서 극복하는 것이 좋다. 유동 인구가 흘러가는 지하철역 앞 점포에 다른 업종은 장사가 안 되는데도 불구하고 화장품 할인점이 되는 것을 보았을 것이다. 바로 이 경우이다.
유동인구가 흘러가는 곳은 다음과 같다. 첫째, 경사진 곳이다. 이러한 곳은 지하철역이든 버스정류장이든 교차 사거리 부근이든 유동 인구만 많지 장사에 도움이 되지 않는다. 경사도에 따라 조금씩 다르기는 하지만 조금이라도 경사진 곳은 피하는 게 좋다.
둘째, 보도 폭이 2.5m 이내로 좁은 곳이다. 한 쪽 방향과 반대편 방향에서 사람들이 걸을 때, 부딪칠 정도로 좁은 곳은 심리적인 부담감 때문에 사람들이 빠른 속도로 지나간다. 당연히 이러한 입지는 좋지 않다. 또 점포 전면이 사각지대에 놓여 시야에서 비끼기 때문에 점포를 인지하지 못하는 단점이 있기도 하다.
셋째, 목적지를 가기 위한 단순 경유지인 곳이다. 대체적으로 면허시험장이나 교육연수 기관 등 목적 건물에 가기 위한 단순 통행로이거나 오로지 출퇴근 길목이라면 사람들은 흘러간다. 그런데 이런 곳이 육안으로는 보이지 않기 때문에 파악하기 쉽지 않다는 데에 문제가 있다. 따라서 사람들의 보행속도에 의존할 수밖에 없다.
보행속도는 연령이나 보폭 등에 따라 차이가 있으나 일반적으로 1초당 1.1~1.6m 정도라고 한다. 목적에 따라 보면 출근이나 통학의 경우에는 초당 1.54m, 쇼핑의 경우에는 1.29m라고 한다. 하지만 누가 보행 속도계로 이를 측정할 것인가.
따라서 사람들의 걷는 걸음걸이나 행태로 판단할 수밖에 없다. 만약에 걸음걸이가 갈지자면서 좌우를 두리번거린다면 이는 쇼핑의 목적이 강하고, 오로지 일직선으로 잰 걸음으로 간다면 이는 그냥 지나가는 사람으로 볼 수 있다.
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