▲ 박경환 한누리창업연구소소장 ⓒ스카이데일리
개별 상가를 분석할 때 ‘상가 입지분석’을 비롯해 임대료 등을 따져보는 ‘상가 조건분석’ 그리고 상가 권리분석, 경쟁상가 분석, 사업타당성 분석, 상가 계획확인서 등 확인해야 할 게 많다.
그 중에 상권의 단절요인과 동선 조사는 입지를 분석하는데 있어서 핵심 사항으로 꼽힌다. 상권 단절요인과 동선에 의해서 접근성과 가시성이 좌우되고, 바로 그 접근성과 가시성에 따라 상가의 입지수준이 결정되기 때문이다.
모든 상가의 입지는 접근성과 가시성을 기준으로 분석한다. 접근성과 가시성을 놓고 판단해 A, B, C급지로 분류한다.
접근성과 가시성이란 판단하는 사람마다 다를 수 있다. 주관적이라서 객관성을 잃기 쉽다. 대단위 아파트단지 상업지역의 신규 상권에서는 이러한 기준으로 파악할 수밖에 없다. 기존상권의 경우 업종 분포도로 입지 파악이 가능하므로 병행해서 점포 입지수준을 파악하면 오류를 줄일 수 있다.
상가 입지 판단기준인 접근성이란 물리적이든 심리적이든 상가에 얼마나 쉽게 접근할 수 있는가를 따져보는 일이다.
접근성은 특히 대형슈퍼와 같은 핵점포, 버스정류장·지하철역 등 생활편의 시설과 상가와의 거리에 의해 결정되는 경우가 많다. 주택지 상권에서는 더욱 그러하다. 당연히 동선 상에 상가가 위치하고 있어야 접근성이 우수함은 불문가지다.
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접근성은 상권 단절요인 중 점포 앞에 공원이나 6차선 이상 도로 또는 철로 등과 같이 물리적으로 접근을 막는 사례도 있다. 또 심리적으로 점포 접근성을 떨어트리는 경우가 있다. 동일 건물 동일 층에 치과나 내과 등 병원이 있든지, 상가 앞 또는 옆에 카센터나 공작기계 등과 같은 C급지 업종이 있는 경우다.
또 상가 전면의 경사나 계단 및 화단 등도 역시 접근성을 떨어트리는 요인이다. 이러한 장애요소들이 있다면 설령 상가가 A급지에 있다고 하더라도 B급지 수준으로 매출이 하락한다는 것을 유념해 정확히 분석하도록 한다.
가시성이란 고객이 얼마나 쉽게 상가를 식별할 수 있는가이다. 가시성은 상가와 보도의 접면 길이(상가전면 길이)나 접면 수(코너 여부), 상가와 보도의 이격 폭(상가가 보도에서 안쪽으로 들어가 있는가 여부), 그리고 간판 위치 등에 의해 결정된다.
가시성이란 어느 정도 거리에서 보았을 때를 의미하는가? 이에 대한 명확한 답을 내놓기는 어렵지만 사람들의 구매 행동을 통해 유추해 볼 수 있다. 일반적으로 어떤 상품이나 대상을 인지하고 구매 결심을 하기까지의 시간은 5~6초 내외인 것으로 파악됐다. 쇼핑 목적의 초당 속도가 1.29m 라는 분석대로 계산하면 약 7~8m 내외의 거리다. 즉 이 거리에서 상가가 눈에 띄어야 가시성이 좋다는 것이다.
한편 가시성을 막는 장애요소는 상가 옆 건물이나 동일 건물, 동일 층에서 일찍 문을 닫는 업종이 있다면 가시성을 끊어 버린다. 상권 단절 요인 대부분이 이에 해당되기도 한다.
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