고객을 만나면 건물을 사는 목적에 대해 처음으로 질문한다. 대부분의 고객들은 ‘시세차익’과 ‘수익율’ 두 마리 토기를 한 번에 잡기를 원한다.
하지만 두 마리 토끼를 잡을 때에도 첫 번째, 두 번째를 나눠서 잡아야 한다. 이를 위해 내가 어떤 목적이 우선인지를 정해야 한다. 그 목적을 정해야 어떤 건물을 살지, 어디에 매입을 할지 등이 결정되는 것이다
먼저 시세차익은 수익용 건물을 매입하는 것보다 리스크를 가지고 가게 된다. 때문에 매입 전 ‘그 지역이 발전가능성이 있는지’, ‘발전된다면 어떻게 발전될 것인지’, ‘발전이 된다면 나는 건물을 매입해 어떻게 발전을 시킬지’ 등을 고려해야 한다.
투자용 건물을 매입을 했을 때는 인내심이 필요하다. 지금 당장 나에게 수익이 발생하는 것이 아니라 미래에 발생하는 것이기 때문이다. 매입하고도 주변동향을 계속 살펴야 한다.
투자용 건물은 대부분 낙후된 지역을 매입하게 된다. 발전된 지역은 시세가 상승할 것이라는 기대감이 반영돼 있어 매매가가 비싸기 때문이다. 낙후된 지역을 매입을 해 그 지역이 개발될 때를 기다리는 것이 투자용 건물을 매입하는 것이다.
임대수익용 건물은 나에게 수익이 발생하는 건물을 말한다. 이러한 건물을 매입할 때에는 가장 중요한 것이 공실률이다. 임대수익용 건물은 임차인에게 임대료를 받아 수익을 창출하는 것이기 때문에 공실 발생여부가 가장 중요하다.
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공실을 피하기 위해서는 지역 상권을 살펴야 한다. 임차인도 영업활동을 해야 수익이 발생하고 임대료를 내는 것이다. 그 지역 임차인들의 수익이 어느 정도 되는지 파악해야 한다. 그 지역에 소비인구에 나이·소비패턴·소비하는 물품 등을 살피고 그 임대료에 수준과 공실율을 따져 봐야 한다.
이처럼 임대수익과 시세차익은 둘 다 투자를 하는 것이지만 검토해야 되는 항목들이 다르다. 그리고 시세차익을 위한 투자용 건물이든 임대수익을 위한 임대수익용 건물이든 위에 나열해놓은 항목만 검토한다고 해 끝나는 것이 아니다.
위에 언급했듯이 우리는 두 마리 토끼를 다 잡아야 한다. 다만 그 우선순위를 결정해 한다. 내가 정말 투자하는 목적에 대한 확신이 있어야 한다.
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